Zreformowana ustawa o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 2023 r. weszła w życie 24 września 2023 r. lecz jej konsekwencje będą odczuwalne dopiero gdy wejdą w życie wszystkie zmienione tą ustawą przepisy.
Zgodnie ze znowelizowaną ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, plan ogólny to nowy akt planowania przestrzennego, który ma być uchwalany obligatoryjnie dla całej gminy i który będzie zastępować obecnie obowiązujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Plan ogólny jest jednocześnie dokumentem planistycznym na szczeblu lokalnym – gminnym, mającym z jednej strony cechy dokumentu wyznaczającego ogólne kierunki zagospodarowania przestrzennego, a z drugiej strony - będącego w pełni funkcjonującym w obrocie prawnym źródłem prawa powszechnie obowiązującego.
Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dla obszaru gminy z wyłączeniem terenów zamkniętych innych niż ustalane przez ministra właściwego do spraw transportu, rada gminy uchwala plan ogólny gminy, który jest aktem prawa miejscowego. Powołany przepis ustanawia zatem ogólną zasadę, że plan ogólny gminy uchwala rada gminy dla całego obszaru gminy, jednak istnieje możliwość dokonywania zmian już obowiązującego planu w odniesieniu do określonych już części (obszaru) gminy.
W planie ogólnym określa się (obowiązkowo): strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne. Podziału na strefy dokonuje się zaś, określając funkcję planowanego przeznaczenia stref. Rodzaje stref planistycznych określa art. 13c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
1) strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną;
2) strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną;
3) strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową;
4) strefa usługowa;
5) strefa handlu wielkopowierzchniowego;
6) strefa gospodarcza;
7) strefa produkcji rolniczej;
8) strefa infrastrukturalna;
9) strefa zieleni i rekreacji;
10) strefa cmentarzy;
11) strefa górnictwa;
12) strefa otwarta;
13) strefa komunikacyjna.
Z kolei, gminne standardy urbanistyczne zostały doprecyzowane co do zawartości w treści art. 13d ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dla poszczególnych stref w ramach gminnych standardów urbanistycznych będą wyznaczone takie parametry jak maksymalna nadziemna intensywność zabudowy, maksymalna wysokość zabudowy, maksymalny udział powierzchni zabudowy oraz minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej. Wyznaczając strefy planistyczne, o których mowa, w pierwszej kolejności uwzględnia się obszary, dla których w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego określono przeznaczenie umożliwiające realizację funkcji mieszkaniowej, oraz obszary uzupełnienia zabudowy w ramach istniejącej zabudowy.
W strefach wielofunkcyjnych z możliwością realizacji zabudowy mieszkaniowej, suma chłonności terenów niezabudowanych nie może być mniejsza niż 70 % oraz większa niż 130 % wartości zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w gminie. Chłonność i zapotrzebowanie na nową zabudowę określa się zgodnie z wytycznymi określonymi w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów.
W sytuacji gdy suma chłonności terenów niezabudowanych, w tym luk w istniejącej zabudowie, jest większa niż 130 % wartości zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w gminie nie wyznacza się nowych stref planistycznych poza obszarami przeznaczonymi pod ten cel w planach miejscowych oraz na obszarach uzupełniania zabudowy.
Również w planie ogólnym gminy można określić (fakultatywnie): obszary uzupełnienia zabudowy oraz obszary zabudowy śródmiejskiej.
Ustalenia planu ogólnego określa się, uwzględniając uwarunkowania rozwoju przestrzennego gminy, w szczególności:
1) politykę przestrzenną gminy określoną w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego;
2) ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego województwa;
3) znajdujące się na obszarze gminy:
a) formy ochrony przyrody oraz ich otuliny,
b) obszary szczególnego zagrożenia powodzią, wały przeciwpowodziowe oraz pasy o szerokości 50 m od stopy wału,
c) obszary gruntów zmeliorowanych,
d) tereny zagrożone ruchami masowymi ziemi oraz tereny, na których występują te ruchy,
e) strefy ochronne ujęć wody,
f) obszary ochronne zbiorników wód śródlądowych,
g) tereny górnicze i obszary górnicze wraz z filarami ochronnymi,
h) udokumentowane złoża kopalin, kompleksy podziemnego składowania dwutlenku węgla i podziemne bezzbiornikowe magazyny substancji,
i) obszary uzdrowisk oraz obszary ochrony uzdrowiskowej,
j) zabytki objęte formami ochrony, o których mowa w ustawie z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, lub ujęte w wojewódzkiej lub gminnej ewidencji zabytków oraz dobra kultury współczesnej,
k) obszary pomników zagłady i ich strefy ochronne,
l) tereny zamknięte i ich strefy ochronne,
m) obszary ograniczonego użytkowania,
n) obszary wymagające przekształceń, rehabilitacji, rekultywacji lub remediacji,
o) obszary zdegradowane i obszary rewitalizacji,
p) obszary ciche w aglomeracji oraz obszary ciche poza aglomeracją,
q) grunty rolne stanowiące użytki rolne klas I -III oraz grunty leśne,
r) zakłady o zwiększonym i dużym ryzyku wystąpienia poważnej awarii przemysłowej,
s) obszary pasa nadbrzeżnego, w tym w szczególności pasa technicznego;
4) rozmieszczenie istniejących i planowanych obiektów infrastruktury społecznej, transportowej i technicznej wraz z obowiązującymi dla nich ograniczeniami w zagospodarowaniu;
5) rekomendacje i wnioski zawarte w audycie krajobrazowym oraz krajobrazy priorytetowe;
6) opracowanie ekofizjograficzne;
7) zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową w gminie.
Jednym z celów wprowadzenia w życie ww. ustawy było ograniczenie możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy, których realizacja przyczyniła się do rozproszenia zabudowy szczególnie w obszarach nieujętych do zabudowy w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Ustawodawca zreformował planowanie i zagospodarowanie przestrzenne w ten sposób, że zobowiązał do wydawania decyzji o warunkach zabudowy tylko w obszarach uzupełnienia zabudowy aby zapobiec dalszemu rozproszeniu zabudowy.
W Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 2 maja 2024 r. w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy które weszło w życie 16 maja 2024 r., uregulowano sposób wyznaczania granic obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy i tylko na tych obszarach wydawane będą decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Przepisy przewidują, że obszary uzupełnienia zabudowy można ograniczać, uwzględniając lokalne uwarunkowania oraz politykę przestrzenną gminy. Dopuszcza się też rozszerzenie granic obszarów uzupełnienia zabudowy, jednak nie więcej niż o obszar o łącznej powierzchni obliczonej zgodnie ze wzorem wskazanym w ww. rozporządzeniu.
Celem wyznaczenia obszarów zabudowy w planie ogólnym jest:
• zachowanie ładu przestrzennego, tj. takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne;
• racjonalne wykorzystanie terenów położonych wśród istniejących zabudowań z zachowaniem stref zieleni publicznej,
• racjonalne gospodarowanie przestrzenią, w tym gruntami rolnymi i leśnymi,
• ograniczenie przeznaczania pod zabudowę gruntów cennych przyrodniczo, położonych w innych obszarach,
• zahamowanie trendu rozpraszania zabudowy,
• zmniejszenie kosztów związanych z budową wielokilometrowych (niejednokrotnie do jednego siedliska) wodociągów oraz kanalizacji.
Wyznaczenie obszarów uzupełniania zabudowy i wydawanie tylko dla tych obszarów decyzji o warunkach zabudowy pozwoli gminie w sposób bardziej kontrolowany programować rozwój budownictwa, a tym samym lepiej skoordynować harmonogram realizacji inwestycji celu publicznego niezbędnych do obsługi nowobudowanych obiektów. A zatem celem wyznaczenia obszaru uzupełnienia zabudowy jest powstrzymanie rozwoju zabudowy na danym obszarze z uwagi na wysoko cenione wartości m.in.: ochronę środowiska, bezpieczeństwo publiczne, a także racjonalność wykorzystania przestrzeni.
W świetle obowiązujących przepisów, po 31 grudnia 2025 r., nie będzie możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli gmina nie będzie posiadała obowiązującego planu ogólnego.
Plan ogólny i plan miejscowy to różne dokumenty planistyczne, które będą funkcjonowały równolegle. Plan ogólny gminy będzie dokumentem tworzonym dla całej gminy, będzie wskazywał katalog funkcji dla poszczególnych terenów oraz wskaźniki zagospodarowania.
Rada Miejska w Błoniu na wniosek Burmistrza Błonia podjęła uchwałę Nr III/16/24 w dniu 23 maja 2024 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia planu ogólnego gminy Błonie.
Na podstawie Ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw przeprowadza się proces legislacyjny planu ogólnego, który można obserwować na stronie BIP : https://blonie.e-mapa.net/legislacja/mpzp/10353.html
